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国家新型城镇化规划政策解读
发布时间 2015-05-12

《国家新型城镇规划(2014—2020年)》

《规划》主要核心在于:

一、为新型城镇化建设的健康发展提出指导方向,是从中长期发展的角度出发的一部纲领性文件,短期内难以见效;

二、规划主在就地解决城镇化问题,而不只限于一线城市及全国热点城市;

三、推进农业转移人口市民化,对已形成规模的城市及城镇,则主要在于提高建设用地利用效率;

四、《规划》本身与现阶段市场规律存在一定矛盾,在已有城市发展不充分的前提下,转而去发展周边卫星城市,将会受到市场排斥及人为的阻力。

关键点及解读:

一、城镇化的目标

  《规划》:城镇化水平和质量稳步提升。常住人口城镇化率达到60%左右,户籍人口城镇化率达到45%左右,户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右,努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

  解读:从2013年的53.7%202060%,城镇化增速年均0.9%,户籍人口从目前的36%增加到45%,体现其提出以人为中心,高质量城镇化的新型特征。

  对房地产行业的影响:虽然新型城镇化不等于房地产化,但每年平均1200万的新增城市人口必然给房产市场带来新一轮的契机。解决1亿人落户的10万亿资金投入会以城市基础设施和公共服务为主的建设上,市民化的农民工包括住房在内的消费需求也会进一步得到释放。有利于房地产市场持续发展。

二、城镇化的格局

  《规划》:明确了新城镇化战略格局。京津冀、长三角和珠三角城市群,要增强城市群内中小城市和小城镇的人口经济集聚能力,引导人口和产业由特大城市主城区向周边和其他城镇疏散转移。引导劳动密集型产业优先向中西部转移,吸纳东部返乡和就近转移的农民工,培育发展若干新的城市群。加快培育成渝、中原、长江中游、哈长等城市群。

  解读:《规划》对中心城市、中小城市和小城镇制定了差别化的发展策略:(1)增强中心城市辐射带动功能。适当疏散经济功能和其他功能,推进劳动密集型加工业向外转移。(2)加快发展中小城市。把加快发展中小城市作为优化城镇规模结构的主攻方向,加强产业和公共服务资源布局引导,提升质量,增加数量。(3)有重点地发展小城镇。控制数量、提高质量,节约用地、体现特色。

对房地产行业的影响:产业和人口向中西部转移,将进一步刺激中西部城市的房地产需求,供应量进一步增大,有利于带动区域内中小城市房地产的发展。  

三、城市空间结构和发展模式

  《规划》:密度较高、功能混用和公交导向的集约紧凑型开发模式成为主导,人均城市建设用地严格控制在100平方米以内,建成区人口密度逐步提高。

  改造提升中心城区功能。推动特大城市中心城区部分功能向卫星城疏散,强化大中城市中心城区高端服务、现代商贸、信息中介、创意创新等功能。按照改造更新与保护修复并重的要求,健全旧城改造机制,优化提升旧城功能。加快城区老工业区搬迁改造,大力推进棚户区改造,稳步实施城中村改造,有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造,全面改善人居环境。

  严格规范新城新区建设。严格新城新区设立条件,防止城市边界无序蔓延。统筹生产区、办公区、生活区、商业区等功能区规划建设,推进功能混合和产城融合,在集聚产业的同时集聚人口,防止新城新区空心化。

对房地产行业的影响:旧城改造、棚户区及城中村改造里面存在着巨大的机会。

一方面是,按照《政府工作报告》中的目标是改造约一亿人居住的城镇棚户区和城中村,改造拆迁将带来巨大的刚性住房需求;

另一方面,是开发企业有更多机会获取城市中心区优质土地进行开发建设。

四、土地管理制度改革

  《规划》基本上是重申了三中全会决定中土地制度的相关说法,包括建立城镇用地规模结构调控机制,健全节约集约用地制度,深化国有建设用地有偿使用制度改革,推进农村土地管理制度改革,深化征地制度改革,等等。

解读:其中更加明细化的是关于盘活城市存量建设用地的政策导向:建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享的城镇低效用地再开发激励约束机制,盘活利用现有城镇存量建设用地,建立存量建设用地退出激励机制,推进老城区、旧厂房、城中村的改造和保护性开发,发挥政府土地储备对盘活城镇低效用地的作用。

对房地产行业的影响:从中长期来看,这种改革将增加长期土地供应,使房价、地价增幅放缓;行政调控的压力得到减弱、购房门槛降低,从有利于房地产行业长期健康发展空。

但在如果在经济增长逐渐变缓、住房购买力趋弱的背景下,土地供给放量不断增大,而购买力却难以跟进,特别是现阶段限购令不取消的条件下,一定程度也会对房地产市场形成负面影响。 

五、城镇住房制度

  《规划》:涉及健全住房供应体系、健全保障性住房制度、健全房地产市场调控长效机制等方面,并没有新的提法。

解读:《规划》重申建立以土地为基础的不动产统一登记制度,实现全国住房信息联网,推进部门信息共享。新型城镇化的推进,必将使中国的城市与农村面貌、社会关系结构发生重大变化,也会对房地产市场的健康持续发展发挥基础性作用。

 

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